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上海市房地產市場二月份分析報告
2019-02-26

一、二手住宅市場價格與風險監測
(一)上海二手住宅市場監測價格

 

    2019年2月,聯城監測二手房市場價格下跌樓盤數量占比為76%,環比上月減少11%,整體二手住宅監測價仍延續2018年的下跌態勢,但總體平穩,且環比跌幅有所趨緩,本月環比跌幅為0.89%。截止2月份,已連續3個月環比跌幅收窄,因春節期間樓市進入半休整狀態,二手住宅議價空間相對縮小。

    聯城行根據樓盤品質及其價格情況,將普通住宅(含公寓、工房小區,不包含別墅小區)劃分為三種檔次:高端、中端、低端,每月監控其成交量及價格變動情況。從普通住宅分檔次環比價格變化看,高端公寓環比跌幅增大,2月價格環比為-0.50%,房東通過以價換量獲得年底成交機會,高端價格持續下調。而中低端住宅價格環比跌幅均在縮小,尤其低端住宅的環比跌幅收窄明顯,價格已經達到買賣雙方的心里預期,下跌空間顯著縮小。
    (二)上海軌交房站點租金情況

    上海軌交房站點對應租金水平占比主要集中在月均收入14K以上,站點數量占比達65%。根據統計局2017年度人均家庭可支配收入,結合聯城行對住房年租金支出水平抽樣調查,一般家庭住房租金可承受比例為收入水平的36.8%。由此推算出14K月均收入對應的租金支出約為5200元/月。因此在上海,如果想租住在軌交站點附近,你的收入水平也必須達到一定水平。

    通過住房年租金和每平方米建筑面積房價(聯城行優估價監測的房價)的比值,我們得出上海軌交房各站點租售比水平。
    上海軌交房租售比最高的站點位于康新公路,為2.57%。受上海國際旅游度假區及康橋工業園區等的輻射影響,加之周邊租賃房源的稀缺性,其租售比暫居榜首。排名前五的站點中,有三個位于古北區域。古北區域居住人群主要以境外人士為主,對租賃樓盤品質有一定的要求,加之古北作為上海最早的涉外出租板塊,在境外人群中已經形成了一定的圈子,租售比名列前茅也屬正常。

    (三)上海市浦東新區二手住宅板塊風險監控

    聯城行根據影響二手住宅市場風險的各種因素,綜合多項指標進行計算,得出不同區域、不同板塊、不同樓盤的風險等級情況,對于貸款機構簡化押品審批流程、監控押品動態情況,及時把控樓盤風險起到重要的數據支撐。
    根據2019年2月的住宅風險評級結果:浦東新區20個板塊中,A級低風險板塊有6個,B級中低風險板塊有8個,C級中高風險板塊有6個。與上期監控風險比,A級減少一個板塊,B級增加一個板塊,其中花木、碧云風險降低,世博、三林、北蔡、航頭板塊風險增大。總體而言,內環內板塊風險較低,浦東新區無中高風險及高風險板塊。

    二、上海市房地產市場供求動態
   (一)一手住宅市場

    2019年2月,經歷春節交易淡季,新房供應和成交面積雙雙回落,與去年3月總量持平;從成交均價來看,本月環比略有上漲,新房市場仍以外圍中低端剛性需求為主。預測3月份新房市場會轉暖,2018年12月份集中拿證的上市樓盤,會在年后逐步被消化。
    2019年2月新房成交戶型中,以90-140平米戶型為主;從環比上月數據來看,本月90-180平米之間的中大戶型需求明顯增加。總體看來,春節期間新房市場以改善型需求為主。2019年2月,全市16個區中,僅一半區域有新房供應,且多集中在外環外區域,金山供應套數居首;成交量嘉定區最多、浦東次之;從成交均價環比來看,有超過一半區域環比下跌,逆勢上漲的區域中,金山漲幅最大,主要因金山新城板塊的合生財富海景壹號和光明金山府交易拉高了區域均價,長寧區本月因中星美華村的一套交易記錄引起跌幅異常。

   (二)二手住宅市場

    2019年2月二手房交易市場受春節假期影響,成交量下滑明顯,環比上月下跌40.6%,但同比去年2月,增加36.2%。經歷2018年一整年的交易低迷期,部分中介和房東在年末促成成交的意愿增強,也使得成交量同比數據增加。
    從2019年2月成交結構占比看,主力成交面積仍以50-90平米為主,占成交結構的一半以上,但對比2月數據來看,90平米戶型成為本月結構動態變化分水嶺,90平米以下的占比在增加,而90平米以上的戶型占比在減少,因此,春節期間,二手住宅市場仍以剛需客群為主。
    2019年2月各區二手住宅交易市場步入冷凍期,其中青浦區成交量環比跌幅最大,達47.25%,崇明環比跌幅最小,為13.88%。中心城區的靜安、黃浦、徐匯成交量環比均在40%左右的跌幅徘徊;從成交登記環比均價看,大部分區域都在下跌,逆勢上漲的區域中,普陀區漲幅相對較大,環比漲幅為1.55%,其內環內高端公寓的成交拉高了本月均價。

   (三)新增商業市場

    2019年2月,商業市場僅三個區有供應,分別為寶山、松江及浦東新區,其中以松江區最多,成交量也以松江區為首,成交主要為松江九亭時代中心。環比均價方面,本月大部分成交區域漲幅顯著,僅3個區域價格有一定的跌幅,分別為青浦、普陀及金山區。

   (四)新增辦公市場

    從聯城行監測數據看,2019年2月,全市辦公市場供應量驟減。僅楊浦區有新增辦公樓。成交量方面,閔行區成交面積居首,其中位于閔行七寶區域的萬科虹橋云成交體量較大。環比價格方面,大部分區域處于環比下跌趨勢。僅浦東及徐匯環比上漲。本月浦東新區內中環內優質辦公樓的大批成交帶動了區域內均價的上升。


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    上海聯城房地產評估咨詢有限公司(聯城行, United Valuation),是一家致力于將傳統估價和新興大數據應用相結合、為客戶提供一攬子高效系統解決方案的房地產估價專業咨詢機構,具有房地產估價一級資質、土地估價執業資格,核心團隊成員長期從事房地產/土地估價咨詢工作、人均從業經驗10+年。

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