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小貸大業

2018年上海市房地產市場分析報告
2019-01-26

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格
                     2018年12月上海各區住宅監測價格同比變化

    從上海2018年各區二手房價格同比漲跌情況看,整個二手住宅市場已全面步入下行通道。跌幅居前的為寶山、原閘北、嘉定、普陀,同比跌幅均在8%以上,這些區域也是樓市調控前漲幅較大的區域。除金山、崇明區屬遠郊區域,受政策影響小,且前期漲幅不大,部分住宅價格洼地填平外,其他各區均價均出現下跌,市中心區域價格跌幅相對較小,黃浦、靜安、原盧灣區跌幅均在3%以內。
    2018年上海樓市是買賣雙方深度博弈的一年,隨著調控政策的穩固,市場需求釋放受阻,市場各方開始理性看待市場,二手住宅平均交易周期均在半年以上,上海各區住宅價格逐步走向理性。

                   2018年上海各區住宅分檔次價格同比變化



    從2018年各區分檔次住宅看,寶山區中低端公寓跌幅居首,低端公寓均價同比跌幅已突破10%,受其影響,相鄰的普陀區低端公寓跌幅緊隨其后。由于低端公寓交易周期被拉長甚至無人接盤,導致中高端公寓的掛牌不能及時消化,2018年下半年以價換量的交易案例更加普遍。預計這種趨勢在2019年一季度還會延續,會在二季度略有改觀,但各檔次價格不會出現大的跳躍,市場仍以穩定為主。

   (二)上海二手住宅租賃價格指數變化
                     上海2018年各區住房租賃價格指數走勢

    從上海各區住房租賃價格指數看,2018年第四季度同比2017年,僅崇明區出現下跌,其他各區均在上漲,其中長寧區、徐匯區、閔行區漲幅排名前三位。分區指數變化總體呈現出由中心城區向外圍市場減弱的態勢。
    長寧區依托虹橋國際機場的交通優勢,加上2017年底著力推進上海虹橋臨空經濟示范區的建設,不斷吸納外來租賃人口的導入,租賃需求相對比較旺盛;徐匯區境內有發達的交通樞紐設施,如鐵路上海南站、長途客運南站、上海旅游集散中心總站等,是外省市及國際化人口導入的主要區域,近兩年來,中高端的租賃需求也比較旺盛,促進了區域租金的上漲;閔行區在2035年總規中提到形成兩大城市副中心(虹橋和莘莊)及五大地區中心新格局,在此規劃下,區內租賃型住房規模加大,加上閔行一直是吸納外省市人口大區,租賃需求比較集中,租賃價格指數在穩步上升。
未來,隨著中心城區的人口外溢,租賃需求可能被分化,不排除租賃需求結構性的上移引起局部地區租金上漲的可能性。

   (三)上海市二手住宅風險監控




 

               (注:A低風險;B中低風險;C中風險;D中高風險;E高風險)

    從2018年與2017年住宅各板塊風險評級比對結果看,上海121個板塊中,與上年度評級一致的是69個板塊,降一級板塊有50個,降兩級板塊是2個。板塊整體風險等級高于上一年度,低風險板塊由27個降至14個,中低風險由46降至32個,中風險及中高風險板塊都有增加,整體風險等級顯示出中心城區低,外圍區域高的特征,部分板塊因動遷房和老公房集中,變現能力差,價格抗跌能力差,出現降級。但上海暫未出現高風險板塊。
    2019年隨著積壓已久的需求逐步釋放,部分區域的住宅交易和租賃市場表現提升,風險等級可能會升級,預計總體風險會優于2018年。

    二、上海市辦公市場價格監測
                      2018年12月各區辦公樓監測價格情況



    從各區辦公樓均價來看,原盧灣區、靜安區、黃浦區價格排名前三位,這些區域因核心商業圈和發達交通網占據上海辦公樓價格頂端。2019年,中心城區核心地段辦公土地供應依然很少,在缺乏大量新增供應沖擊市場的情況下,未來存量市區辦公樓依然會保持絕對的價格優勢,并有一定的漲幅空間,外圍區域受新增供應沖擊,加上未形成商務聚集區,未來一段時間內辦公樓價格上漲空間有限。

    三、上海市房地產市場供求動態
   (一)一手住宅市場
                     2018年上海各區新房市場供求量價情況



    從2018年各區新房市場供求量看,供應量和成交量最多的為浦東新區,其次為嘉定區。長寧區全年零供應,因此成交量排名最后,僅有75套。從2018年各區新房成交均價看,同比2017年大部分區域都有所上升,其中楊浦區成交均價為91534元/平方米,同比上升47.59%,其次為浦東新區,同比漲幅40.99%。
    由于市區土地愈加稀缺,未來新房主力市場仍然集中在外圍區域,在限購限貸限價政策不放松的情況下,價格仍有一定的下行空間。
   (二)二手住宅市場
                     2018年上海二手住宅市場成交量情況



    從2018年上海各區二手住宅成交量看,浦東新區以39717套排名總量第一,大區優勢顯著。而從各區同比去年的成交量數據看,松江區排名居首,成交量同比增加34.22%,青浦、寶山、閔行同比增加20%以上,同比跌幅相對較大的是金山和崇明。二手住宅市場對比去年成交量變化比較溫和,沒有出現大起大落之勢,但總體市場表現仍很低迷。

                         2018年上海二手住宅市場成交價格情況



    從2018年上海各區二手住宅成交均價看,黃浦區以77767元/平方米單價排名首位,市中心優勢明顯。而從各區成交均價同比去年幅度看,嘉定漲幅最大,閔行跌幅最大,但總體而言,成交價格變化相比2017年并不顯著,可見二手住宅各區成交登記價格比較穩定。預計2019年成交價格保持穩定態勢。

   (三)新增商業市場
                        2018年上海各區新增商業市場成交價格情況



    2018年上海各區新增商業閔行區成交均價最高,金虹橋的新華紅星國際廣場拉高該區域商業年度均價;從價格同比看,普陀區表現搶眼,內環內的萬業新階的商鋪成交均價基本在8萬以上。預計2019年,新增商業市場會延續2018年的態勢,以外圍區域為主,隨著新業態、新品牌的孵化、互聯網新科技的涌入、人工智能與共享經濟的當紅,未來的商業模式更為便利和智能。

   (四)新增辦公市場
                          2018年上海各區新增辦公市場成交價格情況



    2018年從全年供應及成交面積看,辦公主要集中在外圍區域的商辦綜合項目。從成交均價來看,黃浦區成交均價最高,打浦橋及外灘的高端辦公成交拉高了該區域年度均價;從成交均價同比看,靜安區表現搶眼,蘇河灣華僑城的成交拉高了同比幅度。


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