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小貸大業

上海市房地產市場分析報告 (2018年12月)
2018-12-25

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格
                     2018年1-12月上海監測價格變化

    從2018年整個年度的二手房監測價格曲線看,價格下跌現象突出,自二季度價格短暫回升后,三、四季度價格出現全面下滑的態勢。全市均價從年初53245元跌至12月的50291元,年內跌幅達5.55%,2018年底二手房均價基本回到2017年初的水平。

                    2018年12月普通住宅分檔次價格監測

    聯城行根據樓盤品質及其價格情況,將普通住宅(含公寓、工房小區,不包含別墅小區)劃分為三種檔次:高端、中端、低端,每月監控其成交量及價格變動情況。2018年12月,,隨著年底交易市場基本進入冷凍期,房東不再突破自己的價格底線去換取交易,買賣雙方又進入深度博弈期。本月,各檔次住宅價格跌幅均有收窄,高端住宅的收縮幅度最大。

   (二)上海二手住宅租賃價格指數變化
                    上海住宅租賃價格指數變化情況

    從2018年4個季度的租賃指數看,前三季度租金都在上漲,第三季度環比漲幅較大,漲幅達3.63%,這主要受畢業季、求職季、開學季疊加效應,租房需求在該季度內大增,租賃價格指數出現了明顯上漲。但到第4季度步入傳統淡季,租賃需求減少,租賃價格指數也出現回落,環比跌幅在1.63%,但同比2017年4季度仍有4.59%的增幅,住房租金價格上升到一個新臺階。預計2019年1季度(特別是3月份),隨跳槽季和轉租季來臨,租賃指數還會出現上升,但總體平穩,不會超過3季度水平。

   (三)上海市二手住宅風險監控
                 上海市三季度住宅風險評級數量分布

(注:A低風險;B中低風險;C中風險;D中高風險;E高風險)

    聯城行根據影響二手住宅市場風險的各種因素,綜合多項指標進行計算,得出不同區域、不同板塊、不同樓盤的風險等級情況,對于貸款機構簡化押品審批流程、監控押品動態情況、及時把控樓盤風險起到重要的數據支撐。
    從3季度區域風險評級看,總體風險等級高于2季度,僅徐匯區和長寧區為低風險,中心城區的北部各區都進入中低風險區域。其中黃浦區風險等級下滑兩個級別,為中風險區域,這主要與區域內工房數量多,其變現能力普遍減弱有關。本次評級出現中高風險區域,為外圍區域的青浦、奉賢、金山、崇明。
    從樓盤情況看(如上圖):上海市低風險樓盤僅占7.5%,約有900多個樓盤,中風險以下的樓盤占比為47.7%,中高風險和高風險樓盤占比52.3%,已超過中風險以下樓盤數量。

    二、上海市辦公市場價格監測
   (一)辦公交易價格監測
                     2018年12月各區辦公樓監測價格情況

    從上海市2018年12月辦公樓監測價格同比漲跌幅看,中心城區與外圍區域呈現出兩級分化的態勢,中心城區均有不同程度的漲幅,其中長寧、靜安表現突出,同比漲幅超過4%。
    從各區辦公樓均價來看,原盧灣區、靜安區、黃浦區價格排名前三位,這些區域因核心商業圈和發達交通網占據上海辦公樓價格頂端。2019年,中心城區核心地段辦公土地供應依然很少,在缺乏大量新增供應沖擊市場的情況下,未來存量市區辦公樓依然會保持絕對的價格優勢,并有一定的漲幅空間,外圍區域受新增供應沖擊,加上未形成商務聚集區,未來一段時間內辦公樓價格上漲空間有限。

   (二)辦公租賃價格監測
                    2018年12月上海各類型辦公租金情況

    上海市辦公樓租金與價格較同步,從上海市2018年12月辦公樓監測價格同比漲跌幅看,中心城區與外圍區域同樣呈現出兩級分化的態勢,漲幅較大的為長寧、靜安、徐匯三區,長寧區在2018年加快推進上海虹橋臨空經濟示范區的建設,受這一利好,辦公租賃市場需求增多,促使本年度辦公樓租賃漲幅較大。近年來,上海著力打造國際金融、貿易和航運中心,加上新興TMT行業(科技、媒體和通訊)發展,都將成為辦公樓租賃市場的主要驅動力,目前這些行業仍向交通便捷、租賃市場供應充足的商務中心和規劃利好的次商務中心聚集,如南京西路商務區、徐匯漕河涇、長寧臨空經濟區等,而遠郊區域的辦公租賃市場仍需一段時間的聚合,或能形成租賃氛圍。
    2018年12月上海市辦公樓租賃均價排名前三的為黃浦、原盧灣以及靜安,全市同比漲幅為1.18%,租賃市場穩步上升,2019年這種態勢將持續。

    三、上海市房地產市場供求動態
   (一)一手住宅市場
                      2018年上海新房市場供求量價走勢

    2018年全市新房供應量為745.67萬平方米,同比2017年的370萬平方米,多出一倍。供應最多的是8月份,約135.51萬平方米,相比調控政策密集出臺的2017年,2018年新房市場供應量有較大回升,且下半年供應量最為集中。
    2018年全市新房成交量為682.05萬平方米,與2017年的640萬平方米基本持平,成交量仍處歷史低位。2018年上海在調控政策不放松,維持“房住不炒”總基調的大背景下,新房市場成交維持低位,僅在7月份出現了高位,月均成交面積為135.51萬平方米,之后又出現緩慢下滑。全年最低成交月份出現在6月,僅為2.36萬平方米。
    2018年全市新房均價56940元/平方米,同比漲幅約20%,成交均價主要因成交結構上移漲幅較大。
    預計2019年新房市場不會超過2018年的供應和成交,但總體價格會略有下調。

   (二)二手住宅市場
                       2018年上海二手住宅量價走勢圖

    2018年全市二手房成交套數為16.45萬套,同比2017年15.14萬套,增加了1.31萬套,同比增幅約8.7%。全年月均成交套數為13709套,仍為低迷市場。成交量僅在3月出現過短暫回升,成交套數為17376套,但也不屬于熱度市場。
    2018年全市二手房成交均價在上半年較為平穩,圍繞在41000元/平方米上下波動。而在下半年開始下滑,到第四季度達到年內最低,截止2018年12月,全市二手住宅成交均價為37299元/平方米。2018年為樓市政策調控穩定的一年,上海雖沒有出臺更嚴苛的調控政策,但在原有政策基礎上不斷加碼,穩市場的決心沒有半點松懈,因此市場預期改變,買賣雙方博弈加深,二手房市場交易周期拉長,下半年“以價換量”成為市場常態。
預計2019年上半年總體成交量仍維持在15000套左右,下半年市場或有改觀,但價格不會出現較大漲幅。

   (三)新增商業市場
                   2018年上海新增商業市場供求量價走勢

    2018年全市新增商業供應面積為355.41萬平方米,約為去年33.58萬平方米的10倍之多,商業供應有井噴之勢,年內最高供應面積是5-6月份,供應面積在60萬平方米左右,主要為閔行、浦東、青浦等外圍區域的供應。全年成交面積為86.35萬平方米,同比2017年124.49萬平方米,減少了30.6%。新增商業成交面積年內最高月份為12月份,其余月份成交面積多在10萬平方米以內。從成交均價看,上半年緩慢上升,下半年開始震蕩下行,但成交均價高于年初水平,漲幅在25.3%。主要原因是一些高品質商鋪成交占比提升,拉高了成交均價。

   (四)新增辦公市場
                    2018年上海新增辦公市場供求量價走勢

    2018年全市新增辦公供應面積為508.96萬平方米,約為去年75.52萬平方米的近7倍,辦公市場供應如同商業市場一樣有井噴之勢,年內最高供應面積是5月份,供應面積在80.24萬平方米,主要為青浦、浦東等外圍區域的供應。全年成交面積為141.79萬平方米,同比2017年114.79萬平方米,增加了23.5%。新增辦公成交面積年內最高月份為12月份,其余月份成交面積多在20萬平方米以內。從成交均價看,上半年較為平穩,下半年發生起伏,9月份均價達到全年最低,但12月份成交均價仍高于年初水平,漲幅在8%。辦公市場受“類住宅”整頓影響,仍延續2017年較低的成交態勢。
    預計2019年辦公供應仍集中在中環附近及新城規劃區域,新增辦公成交略有增加,價格保持穩定。

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    上海聯城房地產評估咨詢有限公司(聯城行, United Valuation),是一家致力于將傳統估價和新興大數據應用相結合、為客戶提供一攬子高效系統解決方案的房地產估價專業咨詢機構,具有房地產估價一級資質、土地估價執業資格,核心團隊成員長期從事房地產/土地估價咨詢工作、人均從業經驗10+年。

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